上海厂房拆迁律师如何界定被征收房屋是否属于居住房屋

上海厂房拆迁律师解答如何界定被征收房屋是否属于居住房屋|典型案例解析 【概念辨析】 非居住房屋： 1、原始设计为非居住房屋,延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋； 2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋； 3、房地产权证记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外； 4、原始设计为居住房屋，经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋，但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为营业场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
【案例概述】 发布机关：最高人民法院 案由：行政征收或征用 基本案情： 上海市顺昌路281-283号283＃二层统间系原告霍某租赁的公有房屋，房屋类型旧里，房屋用途为居住，居住面积11.9平方米，折合建筑面积18.33平方米。该户在册户口4人，即霍某、孙某1、陈某、孙某强。因旧城区改建需要，2012年6月2日，被告上海市黄浦区人民政府作出黄府征[2012]2号房屋征收决定，原告户居住房屋位于征收范围内。因原告户认为其户经营公司，被告应当对其给予非居住房屋补偿，致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。2013年4月11日，房屋征收部门即第三人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局向被告报请作出征收补偿决定。被告受理后于2013年4月16日召开审理协调会，因原告户自行离开会场致协调不成。被告经审查核实相关证据材料，于2013年4月23日作出沪黄府房征补[2013]010号房屋征收补偿决定，认定原告户被征收房屋为居住房屋，决定：一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人霍某户，用于产权调换房屋地址为上海市徐汇区东兰路121弄3号204室，霍某户支付房屋征收部门差价款476,706.84元；
二、房屋征收部门给予霍某户各项补贴、奖励费等共计492,150元，家用设施移装费按实结算，签约搬迁奖励费按搬迁日期结算；三、霍某户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将被征收房屋腾空。 原告不服该征收补偿决定，向上海市人民政府申请行政复议，上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。原告仍不服，遂向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被诉征收补偿决定。 争议焦点：原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。 【法院观点】 上海市黄浦区人民法院认为，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权，被诉房屋征收补偿决定行政程序合法，适用法律规范正确，未损害原告户的合法权益。本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查，孙某1为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区，虽经营地址登记为本市顺昌路281号，但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙某1经营公司给予补偿缺乏法律依据，征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。据此，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉。
【法条适用】 《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》 四、完善相关政策措施，妥善解决遗留问题 各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。 对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。对因房地产开发企业没有能力完成建设项目导致拆迁补偿资金不落实、安置用房不到位的问题，地方政府要采取有效措施，督促开发企业抓紧落实；或先行解决拆迁补偿安置问题，再根据法律法规和拆迁合同约定，追究开发企业的责任。
【律师建议】 本案对如何界定被征收房屋是否属于居住房屋、进而适用不同补偿标准具有积极的借鉴意义。实践中，被征收人最关注的“按什么标准补”的前提往往是“房屋属于什么性质和用途”，对于被征收房屋如何认定的争议有很多。法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，则需要被征收人提供其营业执照和其他相关证据佐证，才有可能酌定不同补偿标准。 国务院办公厅于2003年发布《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》确立实事求是原则后，许多地方完善了相应认定标准，人民法院一般对此应予以尊重。故通常做法如下： 1、房屋所有权证或者公房租赁凭证等具有法律效力的证件上载明房屋性质为非居住性质的，应当认定为非居住房屋； 2、被征收房屋在相关证件上记载为居住房屋，但经有关机关批准作为非居住使用的，被征收人应当提供被批准作为非居住使用的营业执照等相关证照； 3、如果相对人不能提供被批准作为非居住使用的相关证照，实际也未经依法批准作为非居住房屋使用的，就不应认定为非居住房屋。