买动迁房有合同也"泡汤"

　　摘要：购买动迁房，双方签订了合同，但动迁房不是出卖人所有，因此合同无效。下面，上海拆迁律师结合案例为大家详细讲解。

　　【案情介绍】

　　闫先生通过上海某中介公司，认识了马先生，马先生称自己家拆迁与爷爷奶奶共同分配了两套拆迁房，其中一套归自己，现打算将这套拆迁房出售。

　　闫看房后非常满意，同时验看了马先生提供的动迁协议、入户通知书等资料，上面确实有马先生名字。于是就与马先生签订《房屋买卖协议书》，约定总价120万元，定金5万元，一周后支付首付款，两周内办理交房手续，余款过户当日付清。

　　签约后，闫先生支付马先生70万元房款，两周后，马先生先以各种理由推脱，后又向闫先生表示，祖父动迁后没多久就去世了，祖父共有五个子女，祖母和其他兄妹都不同意出售房屋，而收取的70万元房款已经作为货款给了其他公司。闫先生一纸诉状将马先生告上法庭，要求他配合办理交房手续。

　　【法院判决】

　　法院认为，系争交易房屋是马先生与其祖父母共有，爷爷去世后，属于爷爷的房产部分由其继承人共有，马先生祖母和其他继承人在内的共有人均不同意出售该房屋，因此驳回闫先生诉请。同时判决马先生向闫先生返还70万元房款并承担20万元违约金。

　　【律师评析】

　　本案是一起典型的动迁房买卖引发的法律纠纷。《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。最高人民法院有关解释规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中闫先生既然得知该房屋共安置了马先生和他祖父母三人，应要求上述三人签字同意才能出售(祖父去世，所有继承人也需签字)，而闫先生忽视了上述风险，最终导致合同无法履行。