房产律师团队成功案例——开发商拒补征地时如何维护自身权益

　　事实概要：

　　上海市ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称“ＸＸ房地产公司”）通过《征地批复》，取得上海市宝山区某村土地共计１５００亩，进行土地开发。

　　ＸＸ房地产公司应支付的征地补偿款为５００００余万元。但是，ＸＸ房地产公司经与原某村委会相关人员勾结，在支付给某村委会征地补偿款７０００余万元之后即停止支付款项，由村委会出具了四张收据，“证实”ＸＸ房地产公司应支付的补偿款全部到位。后，宝山区国土资源分局在未进行核实的情况下，为ＸＸ房地产公司出具了征地手续结案证明。

　　某村村民由于多数拿不到合理补偿，开始四处上访，后在上访无果的情况下由村民代表向上海市国土局提交了书面的《要求行政处理申请书》，要求市国土局履行查处违法用地的行政职责。市国土局收到村民的申请以后，没有进行立案调查，也没有及时查处，直接按照信访事项予以处理，并于２０１２年作出《国土资源信访事项处理意见书》。

　　然而，信访处理意见书对局面的改善没有任何益助。眼见村民们积怨日渐深重，某村新村委会怀揣着最后一丝希望向本所赵赵玉娟律师救助。本所赵律师身感责任重大，在经过无数日夜的调查与分析了，我们为村民们找到了希望！

　　办案过程：

　　鉴于本案涉案数额巨大，各种关系错综复杂，本所赵律师审慎决定采取步步为营战略，从各个角度向开发商施加压力。

　　办案第一辑：查处申请

　　２０１２年初，本所赵律师针对开发商ＸＸ房地产公司在土地征收过程中存在的重大违法行为和宝山区国土资源分局的渎职行为，向上海市国土资源局提交了《要求行政处理申请书》和多份经多方调查取证所获取的重要证据，要求对开发商的违法行为进行查处，并责令开发商依约履行征地补偿义务，依法支付剩余补偿款。

　　在这份申请书中，本所赵律师直陈ＸＸ房地产公司在此次征地项目中的种种违法行为：拖欠巨额补偿款长达５年以上、勾结原村委会骗取结案证明、擅自变更回迁楼址、安置房面积严重缩水等等，揭示了ＸＸ房地产公司的真实面目。然而，此份申请书并没有引起相关部门的重视，在提交申请书之后，我们又一次陷入了漫长的等待。

　　办案第二辑：一举胜诉

　　到２０１２年６月，律师见政府迟迟不作答复，深知一旦开房商将房屋出售完毕，开发生离开此处，村民的利益将无处追讨。鉴于此，我们果断变更了策略，——将相关行政部门推上宝山区人民法院的行政被告席。

　　庭审过程中，我所律师围绕市国土局的不作为行为和开发商的违法行为提交了十余份证据，强调两大“诉讼支撑点”：①某村委会确实于２０１２年初向市国土局邮寄了《要求行政处理申请书》，而通过邮政快递查询，市国土局已于次日签收了该邮件。而从此之后，市国土局既没有立案查处，也没有任何回复，显然是在逃避责任；②大量事实证明，本案中开发商确实存在拖欠补偿款、擅自变更回迁楼址、伪造村委内部往来收据骗取结案证明等违法行为，而对这些行为的监督查处都在市国土局的职权权限范围之内。

　　律师不徐不急的论辩，在确凿的证据佐证下，使法官对案件有了客观的判断，后者于２０１２年底作出了正义的宣判，确认被告上海市国土资源局不作为违法，并责令其于判决生效之日起三十日内，对某村委会的《要求行政处理申请书》作出行政处理意见。至此，在我们的不断努力之下，村民们对于讨回补偿款终于再次燃起了希望。

　　上海房产律师赵玉娟评议：

　　应为而不为，是谓不作为。不作为与作为相对，基于公民、法人或其他组织的符合条件的申请，行政机关依法应该实施某种行为或履行某种法定职责，而行政机关无正当理由却拒绝作为，亦称“不作为违法”或“消极违法”行为。构成行政不作为的前提是，行政主体及其工作人员有积极实施行政行为的职责和义务，应当履行而未履行或拖延履行其法定职责。行政不作为是行政机关渎职的表现之一，不作为有时候比作为不当更具有危害性。

　　市国土局作为负责本市土地与矿产资源行政管理的市政府组成部门，主要承担着耕地保护、节约集约利用土地资源，优化配置土地资源、规范国土资源市场秩序、负责本市土地权属管理等责任，也负有依法征收资源收益，规范、监督资金使用的职责。

　　具体到土地征收案件中，市国土局作为县级以上人民政府，有权对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。如果市国土局玩忽职守，放任土地违法行为发生，仅凭开发商提交材料的数量和形式符合要求就给予审查通过，而不对材料的真实性和合法性进行实质审查，那么就等于给土地开发商打开了违法征地的绿灯。所谓覆水难收，倘若日后开发商不能依约履行，受损害的村民利益则很难保障和维护了。