房产律师团队成功案例——企业如何维护自己的拆迁利益

　　基本案情：

　　梁先生曾经是当地的一名村干部，改革开放初期，为响应国家号召带领村民致富增收，梁先生一手创办了村办企业，某化肥厂，但天不遂人愿，和当时的大多数村办企业一样，工厂成立后由于经营环境等因素不理想，始终未能走上盈利轨道。上个世纪九十年代中后期，为缓解地方财政紧张的状况，企业改制大潮席卷中国，大桥化肥厂的改制也提上了日程。虽然已经从村干部的职位上卸任，一方面，为配合改制工作，另一方面，梁先生不忍看自己辛苦创办的企业就此走向终点，遂与村委会协商承担该厂以前的债务，带领职工自负盈亏接收了该厂，至此，工厂彻底和村集体脱离了干系。２００２年５月１７日，以梁先生作为投资人的水泥制品厂在旧厂原址成立。２００８年由于城市发展规划所需，梁先生的工厂所在地列入了拆迁改造的地块范围内。２００９年伊始，村委会便开始与梁先生洽谈拆迁补偿事宜，但是由于补偿数额过低，双方一直没能达成合意，谈判一时陷入僵局。２０１１年１１月，村委会突然一纸诉状将化肥厂告上法庭，起诉解除与化肥厂的租赁关系。梁先生收到法院的传票后，看到村委会的诉讼请求，立马明白了这一看似简单的民事诉讼背后隐藏的阴险目的——把自己合法的土地使用权利变更为与村委会就厂房、土地的不定期租赁关系，如果法院支持了村委会的诉讼请求，那么梁先生就被彻底排除在了征地拆迁的谈判桌之外，并且梁先生还要为此支付巨额租赁费。为了采取反制措施，梁先生决定聘请专业的上海房产律师维权，经过多方打探，梁先生找到了本所赵玉娟律师代理维护自己的合法权益。

　　办案经过：

　　介入案件后，赵律师立即根据梁先生发来的相关案件材料进行分析，制定出了完备的维权方案。从２０１２年２月份开始，赵律师接连向市、区两级发改委、规划局、国土局，以及市住房与保障局发出了针对开发立项文件的信息公开申请，拿到了批准拆迁的立项文件。经过仔细研究，赵律师找到了其中多处违法点，准备打对方一个措手不及。２０１２年９月，案件在上海市某法院开庭审理，赵律师在法庭上慷慨陈词，对对方提出的各种理由给予了有力的回击。在庭审过程中，赵律师提供了通过信息公开申请获得的立项文件，其中的规定明确指向了梁先生作为被拆迁人是适格的，这一招村委会万万没有想到，进一步推翻了村委会租赁关系的污蔑。但是，一审法院竟然在认定了对方出具的租赁合同无效的情况下支持了对方的诉讼请求，面对一审法院玩弄司法公正、枉法裁判的行径，赵律师也早已经制订了应对策略，２０１２年９月底，在赵律师的指导下，梁先生向中院提起上诉。

　　２０１２年１２月底，中级人民法院就梁先生的提起的上诉请求下达了民事裁定书。中院认为，水泥制品厂内在既有村财产，也有水泥制品产财产，房产管理局发出的拆迁公告明确了化肥厂在拆迁范围内，依据相关规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿协议。根据进一步规范城市房屋拆迁案件审理工作的相关规定，拆迁当事人既未达成补偿安置协议又未经裁决而提起诉讼的，不予受理，现作出如下裁定：撤销原人民法院民事判决；驳回村民委员会的起诉，裁定为终审裁定。至此，村委会的阴谋已经流产。

　　接下来，拆迁补偿的问题应该提上议程了。但这次，赵律师的介入使梁先生掌握了补偿谈判的主动权。在案件进行中，赵律师通过信息公开获得相关立项信息后，随即针对其中的违法点向相关部门提出了行政复议申请，并对拆迁许可行为提起了行政诉讼，这一系列组合拳，迫使拆迁方回到了谈判桌上，答应给梁先生提高５倍的补偿数额，梁先生的合法权益得到了应有的维护。

　　上海房产律师赵赵玉娟点评：

　　在承租房屋遭遇拆迁的案件中，经常出现这样的情况，就是拆迁方通过法律诉讼解除租赁关系的手段将承租人排除出拆迁补偿谈判桌之外，用法律手段侵害承租人的获得补偿的合法权益，这种手法可谓是用心险恶。作为承租人的被拆迁人在遇到这样的情况时，切要谨慎应对，稍有差池，就有可能让自己遭受重大损失。