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办理房产抵押贷款的房子被拆迁要怎么办?

来源:中安在线-安徽日报农村版(合肥)  作者:上海拆迁律师  时间:2017-02-17

  近年来,被抵押房拆迁导致的纠纷越来越多,那么,办理房产抵押贷款的房子被拆迁要怎么办?

  相关案例回放:

  2016年9月,安庆某农商行将办理房产抵押贷款70万元逾期未还的安庆市某五金制品有限公司诉至法院。2014年3月份,安庆市某五金制品有限公司在安庆市某农村商业银行申办70万元的房屋抵押的短期流动资金贷款,抵押物为该公司法定代理人胡某某位于206国道旁一套房产。在抵押贷款申办成功后,胡某某私下与张某签订房屋买卖合同将其抵押房屋出售与张某。后该房屋受买人张某一直居住,胡某某对银行声称出租给张某。贷款到期后,经银行多次催收,胡某某均以公司经营不善无力偿还为由,没有归还贷款。

  由于其用于抵押的房屋已变卖且面临206国道拓宽拆迁范围,如果任其拆迁导致抵押物落空,农商行本息70余万元面临无法追回。无奈,农商行将该公司及法人胡某某诉至法院,并以涉嫌骗贷向当地警方报案。后经过当地政府多部门合力、银行多方协调和上门宣传法律政策,并对胡某某及房屋居住人张某进行约谈,成功调解胡某某与房屋的实际居住人张某及安庆某农商行三方达成协议。

  由政府将该房屋拆迁补偿款中的70万元直接拨付至银行,用于偿还贷款本金,由胡某某协议返还张某购房款及违约金。银行费尽周折终取得拆迁款,如果银行不了解相关规定或未及时获悉抵押物拆迁等信息,可能会在金融债权执行中遭受损失。办理房产抵押贷款的房子被拆迁银行要怎么办?一般来说,拆迁公司在拆迁房屋时,会张贴拆迁公告,有些还会经过媒体进行相关报道,而银行也是很关注拆迁公告的。若银行在第一时间收到拆迁消息,会与借款人取得联系,同时会与拆迁办、抵押登记部门联系,并落实抵押房产拆迁相关事宜,还会以抵押权人的身份去办理拆迁登记事项。另外,抵押人可以经过以下方式进行解决:

  1、偿还贷款本息,注销抵押登记,再去办理有关拆迁登记事项;

  2、以银行认可的它处房产置换抵押房产;

  3、以拆迁补偿费清偿贷款本息。

  依照《物权法》的相关规定,抵押权随着抵押物的灭失而消灭,按此逻辑,随着设有抵押的房屋被拆除,抵押权也应当随着房屋的灭失而消灭。但是抵押权有其特殊性,在房屋拆迁后,抵押权并不因此而消灭,而是转移到房屋拆迁后的补偿金或者调换的产权房上。而作为抵押权人的银行,在设有抵押的房屋拆迁时也要参与到其中与被拆迁人共同协商。

  由于拆迁补偿有两种方式,即货币补偿和产权调换。如以上案例,银行可以依据不同的补偿方式采取以下应对措施。

  一、如果胡先生的房屋拆迁采用的是货币补偿的方式,则胡先生应当与银行协商先偿还债务,使原有抵押权消灭。也可以与银行协商重新签订抵押合同将补偿款放在特定的机构或个人那里,作为抵押财产。

  二、如果胡先生的房屋拆迁采用的是产权调换的方式,则胡先生和银行可以以产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同,新的抵押合同必须依法成立并到房产交易中心办理相应登记手续。

  三、胡先生还可以以自己合法取得的其他房产或财物与银行重新达成抵押协议,以代替被拆迁房屋上设定的抵押权。这种措施和第一种措施中偿还债务、消灭抵押权都使得拆迁房屋上设定的抵押权消灭,所有权恢复到了完全的状态,此时,胡先生可以依法自由选择补偿方式。 怀宁农商银行 查贵琴

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