被拆迁人的认定

　　摘要：房屋被拆迁，被拆迁人依法获得补偿。被拆迁人通常是房屋的所有权人，不过由于房屋所有权人对房屋享有占有、使用、处分以及收益的权利，单凭以房产证上登记为依据，有失公平。那么拆迁中如何认定被拆迁人?拆迁同住人如何认定?下面由上海厂房拆迁律师详细讲解。

　　一、拆迁中如何认定被拆迁人

　　拆迁中产权人和使用权人是补偿的对象。以房产证上登记人为产权人，特殊情况下又包括：

　　1，分家析产的，以达成的协议为准，或以法院的判决书、调解书为准。

　　2，发生继承的以遗嘱或被继承人达成的析产协议为准。

　　3，发生买卖的，没过户的仍以原房主为被拆迁人。

　　4，设抵押的，以抵押人为被拆迁人，但抵押权人正实现抵押权的以抵押权人为被拆迁人。

　　5，发生翻建、改建、扩建的以经批准的申请人为被拆迁人。

　　认定使用权人的情况有：

　　1，以租赁方式使用的。

　　2，按国家划拔、调拔方式使用的。

　　3，借用、承典方式使用的。

　　二、拆迁同住人如何认定?

　　《城市房屋拆迁管理条例》明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，新《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。

　　原《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，实践中因拆迁人不征求房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议;一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁人在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张调整。这是新修订的《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”的背景。