企业拆迁评估要注意哪些事项？

　　摘要：在拆迁过程中，拆迁评估所占的比重较大，是拆迁过程中必不可少的一个程序。那么企业拆迁评估要注意哪些问题。下面由上海厂房拆迁律师详细讲解。

　　拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

　　企业拆迁评估要注意以下事项：

　　（一）搬迁准备阶段：

　　⑴因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移；

　　⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会；

　　⑶由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位；

　　⑷由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理；

　　（５）工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

　　（二）搬迁阶段：

　　在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：

　　⑴生产经营中仍需要支付的费用：

　　Ａ、职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求；

　　Ｂ、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用；

　　Ｃ、管理费用；

　　Ｄ、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。

　　（２）财务费用：

　　因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

　　（三）搬迁后生产恢复阶段：

　　在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序　　　逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。