房屋拆迁承租人有哪些权利

　　摘要：房屋拆迁时，如果该房屋是用于出租，这会涉及到承租人的权利。在拆迁中，承租人的的权利既有实体上的权利，也有程序上的权利，下面上海厂房拆迁律师以拆迁进程为序为大家讲解。

　　主要表现在以下几个方面：

　　1、对拆迁行政许可申请听证权。

　　虽然《拆迁条例》未规定颁发拆迁许可证前需要听证，但由于《行政许可法》第四十七条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”而拆迁行政许可与拟拆迁房屋的承租人之间显然有重大利益关系，故应当告知承租人有听证权。建设部《城市房屋拆迁工作规程》第五条第二款规定：“对于面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意见。需听证项目的面积或者户数的具体标准，由省、自治区和直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门制定。”这就明确了在拆迁行政许可中利害关系人有权申请听证。但要注意两个问题：一是对于面积较小或者户数较少的拆迁项目，达不到当地省级建设(房地产)行政主管部门制定的听证标准的，只要房屋所有权人或承租人申请听证的，行政机关就应当举行听证，因为根据《行政许可法》的规定，当事人只要是与行政许可有直接重大利益关系的，就可以申请听证。二是行政机关是否履行了告知义务，并不影响承租人行使申请听证的权利，因该项请求权是独立的权利，不受产权人的影响，换言之，行政机关告知产权人有申请听证权但未告知承租人，而产权人不申请听证的，承租人则可以单独申请听证。

　　2、知晓拆迁信息权。

　　承租人作为拆迁当事人，有权了解相关信息。这些信息主要来自两方面，一是行政机关掌握的相关信息，二是拆迁人方面的信息。《拆迁条例》第八条第二款规定：“房屋拆迁管理部门和拆迁人应当向被拆迁人做好宣传、解释工作。”需要特别说明的《政府信息公开条例》对公开行政机关掌握的拆迁方面信息作了明确规定，该条例第九条：“行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：(一)涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；……”该条例第十一条还规定：“设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容：……(三)征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；……”据此，承租人是有权获得相关信息的，行政机关也应当主动公开。

　　3、解除租赁合同权。

　　在拆迁中，承租人若有法定理由或合同约定条件的，可以要求解除租赁合同，并按法律规定或合同约定获得相关补偿。

　　4、补偿请求权。

　　在拆迁中，有一部分补偿是专属于承租人的，如搬迁费、添置物损失等，承租人对这一部分享有补偿请求权。

　　5、估价复核申请权、另行委托估价机构评估权、申请技术鉴定权。

　　建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条规定：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”第二十二条规定：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。”由于承租人对部分补偿享有独立的请求权，对相关项目的拆迁补偿估价结果有异议时，可以要求对估价进行复核，也可另行委托估价机构重新评估。对结果仍有异议的，可向专家委员会申请技术鉴定。

　　6、安置请求权。

　　承租人不选择解除合同的，可以要求被拆迁人进行安置。福利分房性质的公有住房承租人还可以直接要求拆迁人进行安置。

　　7、行政裁决申请权。

　　《拆迁条例》第十六条的规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”很显然在拆迁租赁房屋时，拆迁人、被拆迁人、房屋承租人都是当事人，若承租人与拆迁人、被拆迁人达不成补偿安置协议的，可以申请行政裁决。然而建设部的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》中却只列了拆迁人及被拆迁人可以申请裁决，将承租人排除在外，这显然不当。若房屋拆迁管理部门以《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》为依据，不受理承租人的裁决申请的，则属于不履行法定职责。事实上有的地方如广州市政府颁布的《广州市城市房屋拆迁裁决规则》(2004年5月22日起施行)则直接明确了承租人可以申请裁决。

　　8、请求提供过渡房或要求支付过渡费的权利。

　　《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”第三十二条规定：“拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。”据此，承租人有权要求提供过渡房或支付过渡费。

　　9、签定拆迁协议及重新订立租赁合同的权利。

　　《拆迁条例》第十三条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”第二十七条第二款规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”故承租人可以就与拆迁人、被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，也可要求与被拆迁人就安置房重新签定租赁合同。

　　10、行政复议及行政诉讼权。

　　在拆迁中，承租人享有的行政复议权或行政诉讼权主要体现在三个方面：一是对拆迁行政许可不服的可以申请复议或提起诉讼；二是对拆迁行政裁决不服的可申请复议或提起诉讼；三是对拆迁行政主管部门不履行法定职责的可以申请复议或提起诉讼。

　　11、民事诉权。

　　承租人在拆迁中也享有相应的民事诉权，主要体现在四个方面：一是认为承租合同就拆迁补偿安置约定不明的，可以请求人民法院明确相关权利义务；二是认为拆迁人与被拆迁人之间签订的拆迁补偿安置协议损害其合法权益的，可以请求人民法院确认拆迁补偿安置协议无效或部分无效；三是认为其与拆迁人、被拆迁人签定的补偿安置协议违反自已真实意愿的，可以请求人民法院撤销；四是认为拆迁人或被拆迁人不履行其与自己签定的协议的，可以请求人民法院责令履行等。

　　12、对具体行政行为申请停止执行权。

　　虽然行政行为的执行不受当事人是否申请行政复议或提起行政诉讼的影响，但根据《行政复议法》第二十一条规定：“行政复议期间具体行政行为不停止执行；但是有下列情形之一的，可以停止执行：……(三)申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的；……”，故承租人在对拆迁行政许可、拆迁行政裁决等具体行政行为申请行政复议时一并申请停止暂缓执行。

　　13、住房的继续承租权。

　　《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”故无论原房屋承租人是在拆迁前死亡还是在拆迁开始后死亡，只要是在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人员等可以按照原租赁合同租赁该房屋，成为新的承租人。这是因为“房屋为重要的不动产，它既可以作为生产资料，又可以作为生活资料。作为生活资料，房屋是满足公民‘住’这一基本生活需要的物质条件，从而住房租赁也就成为解决公民居住条件的重要法律手段。‘住’一般是以户为单位的，所以，虽然承租人为一人，也会有其他共同居住人的利益。因此在调整租赁关系时，不能不考虑承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。在住房租赁中，承租人取得的只是房屋使用权，原则上其承租权不得继承。承租人死亡后，生前未与其共同生活的亲属或者法定继承人，如果确需继续租用住房的，享有优先承租权，可以与出租人另行签订房屋租赁合同。”