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房屋拆迁纠纷产生的三个原因

来源:上海拆迁律师网  作者:上海拆迁律师  时间:2019-02-21

  摘要:房屋拆迁纠纷产生的原因有很多,主要包括拆迁性质错位、补偿不公正以及拆迁救济渠道失灵。详情请看下文。

  一、拆迁性质错位

  “城市房屋拆迁制度是‘中国特有’的一项制度”。我国土地为公有制,城市土地为国有,城市郊区和农村土地属于集体所有,农村土地转变为国有是土地征收,城市房屋拆迁是对私人房屋的征收。但拆迁不只是要征收被拆迁人的房屋及其他地上附属物,真正目的是为了取得所需用地的土地使用权,并在此基础上进行新的开发建设。

  1998年修订《土地管理法》规定,为公共利益需要使用土地,以及为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地权的,可以收回国有土地使用权但应当对土地使用权人给予适当补偿。

  实践中,要使开发建设的项目得以实施,必须先完成对原使用土地的回收工作,而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附属物。进行旧城改造和房地产开发建设,首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附属物,配合土地使用权的回收。

  因此,拆迁的真正目的,不是要取得被拆迁人的房屋及其他地上附属物,而是为了取得所需用地的土地使用权,并在此基础上进行新的开发建设;其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配和利用,对房屋进行拆迁的表象掩盖了土地所有者收回土地使用权进行重新分配的法律实质,拆迁制度的设计偏离了正确的方向。

  二、补偿不公正

  目前关于补偿的原则,众说纷纭,有适当补偿说、公正补偿、相应补偿、合理补偿、完全补偿、按市场价格补偿等。现有拆迁补偿只规定货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定,完全回避相应土地使用权价值这一问题,而单纯房屋的补偿无论如何也无法给被拆迁人以公正补偿,从而使得拆迁纠纷不可避免。

  三、拆迁救济渠道失灵

  1、行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用

  《拆迁条例》规定了城市房屋拆迁补偿、安置纠纷的解决途径,即申请裁决和提起行政诉讼,但是未达成安置补偿协议的,当事人必须先申请行政裁决,然后才能进人行政诉讼。这样,行政裁决成为诉讼的前置程序,徒增被拆迁人负担,也为同是拆迁可能出现不同种诉讼出现不同判决埋下祸根。

  2004年3月,建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序作了明确规范,对行政裁决的申请、受理、裁决和强制拆迁都作了规定。但是,行政裁决机构的独立、中立等根本性问题没有解决,政府就是拆迁人,同时又是拆迁裁决机关,政府既是运动员,又是裁判员,无法有效为被拆迁人提供权利保护。

  2、其他救济途径也未能解决问题

  目前行政复议制度作为内部监督和救济程序,对拆迁纠纷所能发挥的作用有限。而国家赔偿制度由于国家赔偿范围、赔偿标准等立法缺陷也将众多拆迁纠纷挡在门外。信访和申诉的制度化明显不够,面对如此复杂的拆迁纠纷也更加显得力不从心,即使在2005年《信访条例》颁布实施后,基本上也是无计可施。

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